Какво е ипотека?

Ипотеката е кредит, обезпечен посредством недвижимо имущество. Тя представлява ограничено вещно право върху определен недвижим имот, което се учредява с цел обезпечаване на определено вземане.

Ипотечния кредит се отпуска за дълъг период от време, например 20 или 30 години.

Какво трябва да знаем, преди да кандидатстваме за ипотечен кредит?

На първо място трябва да сте избрали имота, който искате да притежавате.

След това трябва да уточните кой поема ангажимента за изготвяне на предварителен договор за покупко – продажбата. След като е готов се прави проверка на  документите за собственост и клаузите по договора (ако е изготвен от продавача).

От гледна точка на финансирането е важен типа на жилището, което искате да закупите. То може да бъде напълно завършено или в процес на изграждане. Това са така наречените покупки на имоти „на зелено“.

Последната опция е добра, ако искате да закупите жилище на изгодна цена и плащането на етапи в този случай ще е облекчение за вас. Покупката на имот „на зелено“ чрез ипотечен кредит би била рентабилна, в сравнение с покупката на завършен апартамент. Обръщаме внимание на стойността на ипотечния кредит, за който кандидатствате – колкото по-малка е тя, толкова по-лесно би било изплащането му.

Важно предимство на покупката на жилище е, че след като веднъж придобиете имота, вие се сдобивате с трайна инвестиция, чиято цена в бъдеще може единствено да нарасне. В този смисъл, дори и след като вземем предвид лихвите по ипотечния кредит, подобна сделка изглежда примамлива.

Но да се върнем на етапите, през които всеки, който желае да закупи имот на зелено чрез ипотечен кредит, трябва да премине.

За да кандидатствате за заем за покупка на жилище, първо трябва да сте проверили при какви условия банките биха ви отпуснали кредит и да се спрете на конкретна, с която бихте искали да продължите да работите. Първата стъпка от подбора е направена и следва трудоемката част – банката ще  изиска документи за собственост, за да може да направи пълна юридическа проверка на апартамента и ще ви предостави списък с независими оценители, с които работи, за да се направи оценка на жилището. На тази база, банката ще ви отпусне сума в размер на 75 – 90% от нейната стойност.

Друг момент от процеса по теглене на ипотечен кредит за жилище е да бъдете информирани колко процента от общата стойност на имота е необходимо да заплатите първоначално на продавача – т.е изисква се самоучастие.

В повечето случаи то е около 15 – 20%, с които трябва да разполагате или да изтеглите потребителски кредит, за да ги осигурите.

От значение при тегленето на банков ипотечен заем е също и това дали вие ще сте единствен собственик на закупеното жилище или не. В някои случаи банката може да иска и съкредитоискател, за да си гарантира връщането на заема.

Договорната ипотека се оформя като нотариален акт, съставен по местонахождението на имота и служи за обезпечение по договор за заем или банков кредит. Подписва се от заемодателя и заемополучателя, както и от съкредитополучатели, при наличие на такива. Договорната ипотека се вписва в имотния регистър към Агенцията по вписвания.

Имайте предвид, че сумите по ипотечен кредит за закупуване на жилище „на зелено“ ще ви бъдат изплатени на няколко транша, в съответствие с договорения план за изплащане с инвеститора – продавач. На различните етапи на строеж се издават различни актове /14, 15, 16/, затова и сумите, отпуснати по ипотечния кредит са различни и са съобразени с тях.

Какви други условия поставят банките, за да отпускат ипотечен кредит за закупуване на жилище?

Обикновено се изисква превод на работна заплата на заемополучателя в банката заемодател. Важно условие е предоставянето на предварителен договор между купувача и продавача, уточняващ взаимоотношенията и сроковете. Тук е мястото да допълним, че ипотечният кредит се отпуска на база нотариален акт, гарантиращ, че имотът е собственост на кредитополучателя и е вписан в Агенцията по вписвания, без тежести и възбрани.

Ако имотът все още не разполага с акт 14, тогава вариантът за финансиране е тегленето на потребителски кредит, след което, при одобрение на ипотечния, сумата бива покрита от него.

При ипотека застраховката на имота също е задължителна. Тя включва рискове като пожар, природни бедствия, изтичане  на вода от тръби, експлозия, падане на въздушно превозно средство и/или части от него, удар от транспортно средство и други.

Някои банки предвиждат и застраховки живот и безработица, като критериите са различни за различните финансови институции.

Затова ви напомняме в началото да направите проучване и да прецените при равни условия къде ще ви е най-изгодно да изтеглите кредита.

Какви такси се заплащат при кандидатстване за ипотечен кредит?

Повечето банки  предоставят възможност за безплатно кандидатстване за ипотечен кредит без първоначална такса и ако има одобрен и усвоен кредит се заплаща еднократна такса одобрение.

Също така, необходимо е да се покрият и такси за юридическото становище. Дължима е и оценителска такса в размер на 150 – 200лв, всеки оценител си има ценоразпис, в зависимост от сложността на оценката.

Полезни съвети

При теглене на ипотечен кредит за покупка на жилище изберете няколко консултанта, които да ви информират за всички особености и условия. Проверете къде разходите ви по кредита ще бъдат най – малко.

Всяка банка разполага с юридически отдел, който проверява документите, правното състояние на апартамента и инвеститора или продавача.

При невъзможност на заплащане на вноските по кредита, задължително търсете комуникация с банката кредитор. Те имат варианти, които да ви предложат, докато си „стъпите на краката“. Един от тях е да намалят размера на месечната вноска за определен период от време, през който имате затруднения.

Препоръчително е да се възползвате максимално от възможността за разсрочване на ипотечния кредит във времето. По този начин дори и да възникнат непредвидени обстоятелства през годините, ниската вноска ще ви позволи да не закъснявате с плащанията.

Препоръчваме ви при събиране на сума, която може да внесете по кредита, да пуснете искане към банката, за да направите частично погасяване по кредита. Съществуват два варианта – да намалите срока на кредита или да направите частично погасяване по главницата. Обсъдете с вашия кредитен консултант кой е по – добрият вариант в конкретния случай.

Допълнителна информация:

Акт 14: Строителен акт, с който се  приема конструкцията на сградата за изпълнена по проект и с вложени материали по БДС.

Според действащата нормативна уредба след Акт 14 сградата не може да се обитава. Това става единствено след издадено Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Акт 15: Установява годността за приемане на строежа. Чрез него сградата се предава от строителя на възложителя (инвеститора-продавач) в изпълнен по проект вид.

Акт 16: Издаване на Разрешение за ползване на строежа от РДНСК или ДНСК, в зависимост от категорията на строежа. Сградата е готова за обитаване.

• Тези актове се издават на три последователни етапа по време на строителството, като всеки следващ акт се издава въз основа на предходния.