В днешно време ипотеката е нещо, с което много от нас се срещат, било то като продавач на недвижим имот или като купувач на такъв. Преди да разгледаме разликите между законна и договорна ипотека ще изясним какво всъщност представлява ипотеката.

Ипотеката е вид обезпечение, чиито предмет е задължително недвижим имот, идеални части от недвижим имот или ограничени вещни права върху такъв. Ипотека може да бъде учредена единствено от собственик. Чрез нея кредиторът или продавачът си гарантира изпълнението на дадено задължение. Ипотекираният имот може да бъде продаден, но купувачът ще го придобие заедно с ипотеката. Именно затова Удостоверението за тежести е един от задължителните документи при изповядване на сделка.

Ипотеката се учредява чрез вписване и има срок на действие – 10 години. Преди изтичане на този срок тя може да бъде подновена. Ипотеката се погасява в следните случаи:

• с плащането на дълга, за чието обезпечение е служила;
• при съгласие на лицето в полза на което е била учредена, чрез нотариално заверено съгласие за заличаване;
• с извършване на публична продан на имота;
• с изтичане на срока й на действие, ако не е била подновена.

Когато ипотеката е била учредена за няколко имота, обезпечаващи едно вземане, при изплащане на част от дълга е възможно частично заличаване за определен имот, с цел той да бъде освободен от тежести.

От гледна точка на закона съществуват два вида ипотека – законна и договорна.

Законна ипотека се учредява при продажба на недвижим имот в полза на собственика –продавач. Използва се, когато към момента на сключване на сделката под формата на нотариален акт купувачът не е изплатил уговорената продажна цена в пълен размер. Целта на такъв тип ипотека е да защити продавача при евентуално неплащане на остатъка. В този случай в нотариалния акт за покупко-продажба допълнително се вписва в какъв срок ще бъде заплатена оставащата сума. Към нотариалният акт се прилага молба, която включва описание на недвижимия имот, дължима сума, срок за плащане и др. условия, гарантиращи действителността на ипотеката. Молбата се заверява от нотариус и се вписва в Агенция по вписванията.

Сключването на законна ипотека е често срещана практика при сделки с недвижими имоти в строеж. В такива случаи обикновено купувачът има интерес да заплати определен остатък от продажната цена след въвеждане на сградата в експлоатация, а строителят/инвеститорът съответно трябва да си гарантира получаването й след като е прехвърлил имота.

Договорна ипотека се сключва под формата на нотариален акт. Това е и основната разлика със законната ипотека. Договорната ипотека служи като обезпечение за заем и банков кредит. В този случай нотариалното прехвърляне и сключването на нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека се извършват в един и същи ден в присъствието на продавача, купувача и представител на банката кредитор. В нотариалният акт за покупко-продажба се отбелязва, че част от продажната цена ще бъде изплатена чрез заем от банка след вписване на ипотека върху имота, в полза на банката. След вписването му в Агенция по вписвания, банката кредитор превежда на продавача оставащата уговорена сума за покупка на имота.

Познавайки същността и видовете ипотека, както и допълнителната консултация с адвокат относно конкретния казус, ще ни гарантира спокойствие при подготовката на такъв тип сделка, независимо от коя страна се намираме – тази на продавач или на купувач на недвижим имот.